借鉴 · 美国养老地产的4大经典模式
2014-11-29 蜗牛故事养老 蜗牛故事养老

美国养老地产的四大经典模式

编译/王志成

来自中国商界杂志


提起养老地产,美国肯定是绕不过去的。因为美国的养老地产模式建立的最早(始于上世纪60年代),已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的养老地产产业结构与老年住宅体系。因此,总结美国养老地产的开发策略、运营模式、发展趋势及其相关经验,对于我国养老地产的未来发展颇具借鉴意义。


美国相对欧洲及其他发达国家而言,其老龄化程度较轻,其养老地产以商业化运营为主,突出特点是设施完善。而且,美国养老地产运营模式是成熟的市场化运作模式,会有投资商专门进行投资并进行上市,提供长期低成本的资金支持,同时会有专业的运营商来进行项目的运营。


美国养老地产的显著特点是专注于“养老”,一切都以老年人为核心。养老社区不仅配套设施等硬件非常完善,软件也相当人性化。其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区,以成熟的商业化运营模式著称。老年社区既是美国郊区化的产物,更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源,发达的市场环境,较年轻的老年群体。这类社区多建设在郊外地段,以低密度住宅形式为主,主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体,提供居住和配套服务。


经典模式之一

太阳城中心


在美国,人们不把老年人称做夕阳,而是叫做太阳,太阳城中心(Sun City Center)因此而得名。美国佛罗里达州“太阳城中心”是闻名世界最为成熟的老年社区之一,也是全美最大最好的老年社区之一。该中心始建于1961年,坐落在佛罗里达西海岸,现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户,并一直处于持续增长的态势。


在太阳城,无论那种年龄段的老人,选择哪种住宅,都会享受到积极活跃的老年生活方式。佛罗里达太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。每人每年缴纳一定费用,就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外,在社区内,还有各种各样的俱乐部,是老年大学的组成部分,开设的课程和组织的活动超过80种,包括木匠活、缝纫坊等,甚至还有中国画。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。


在收益方面,太阳城的收益主要来自于一次性销售收益和长期性收益,长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分,仅以每年配套设施的收益为例:会所占用224万美元;高尔夫球会费900万美元;合计1124万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元,相当于卖掉50多套别墅(按均价17.5万美元计),并且这两种设施是对社会公开经营,这部分收人还未计入,因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。


太阳城现在已经发展成为美国养老地产的著名品牌,保持着年均300个单位的开发速度,开发商已在美国10多个州(主要集中在南方、西南、东南各州)开发了20多个以太阳城命名的老年社区,所建房屋超过100,000个单位,并由此成功上市,成为美国建设老年社区最专业、规模最大的养老地产开发公司。


经典模式之二

Terraces护理社区


Terraces是亚利桑那州的一处老旧小区,经过美国浸信会招进地产商进行分期改建升级,其中98%的建筑推倒重建,但保留了花园和绿地。开发后成为富有特色的老人护理社区,也成为亚利桑那州唯一一个满足了1000多项护理标准的老人社区,专业化老人护理是Terraces的特色。这里的护士都是最高级别的注册护士,俨然一所“医院+疗养院”的“保障型”老年住区。


在Terraces护理社区,针对老年人的康复护理配套十分完善。除了拥有几所专为老人服务的大型康复院外,心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷,疗养所鳞次栉比,老人可以根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种档次的服务。


Terraces护理社区入住率达到92%,每月有许多老人需要更高级别的护理,现在Terraces护理社区又兴建了几座高级公寓。亚利桑那州政府的负责人表示,在土地越来越稀缺的市场行情下,养老地产的开发趋势必将重视“镶嵌式”养老住宅和老旧小区的升级改造。


经典模式之三

大学老年村


近年来,美国的养老地产开始走另类化趋势,比如有人把养老社区搬进了大学。美国1947年以后出生的“婴儿潮一代老人”们受教育水平普遍较高,针对这个特点越来越多的高等院校参与养老地产开发,掀起一股“返回母校度晚年”的热潮。


在宾夕法尼亚大学校园里就有一个名为“大学老年村”的退休社区,招收本学校的校友,目前住户平均年龄77岁。现在美国,有的社区通过与周边的知名大学建立合作关系,可使用大学休置的地产建成“大学老年村”,并使用大学的教学设施,提供终身学习项目,从而吸引了大量高知文化的老人,使其老有所为,老有所学。


特别是老人们住在自己母校的养老公寓里,每天在休闲时间里和年轻时代的校友们一起聊天,偶尔还去看球赛、听课。在“大学村”里生活,让老人们觉得又回到了年轻时代;而且周围都是同龄人,没有压力,每天都是开心的欢聚。


美国的“大学老年村”现在有多种运营类型,主要模式包括活力老年村、独立生活老年村、协助生活老年村、专业护理老年村等。若是55~65岁之间的健康老人会进入活力老年村养老,65岁后可进入协助生活老年村养老。独立生活老年村主要是居家式的自主养老方式,主要包括住宿、餐饮、娱乐活动等功能。


大学内的协助生活老年村与专业护理老年村主要针对75岁以上老人,居民从中得到3个级别的护理,提供包括各阶段所需的服务,专门为住户提供持续照顾服务。村中的护工需要护士执照才可上岗。据调查,居住在持续照护大学村的老人平均寿命比美国其他社区高8岁,且在医疗平均花费上减少30%。


经典模式之四

老年公寓


在美国,老年公寓属于养老地产中的公租房廉租房类型。近十年来,养老地产在美国各地城镇的开发与发展已经进入成熟阶段,不仅开发程度与形式多样,其运营模式也是多种多样。比如在纽约,大大小小的老年公寓有数百座分布在曼哈顿、布鲁克林等5个行政区,大约每三个街道(按国内行政称呼)就有一栋老年公寓。其中有市政府投资的、区政府集资的、街道合资的、非盈利组织团体私募的与开发商财团建造的。例如曼哈顿黄金地段第九大道54街的克林顿花园(Clinton Garden)是美国联办政府提供援助建造的老年公寓。该花园是欧洲风味十足的砖墙建筑。据克林顿花园负责人哈曼拉·弗里亚斯介绍,克林顿花园老年公寓有100套房间,根据联邦房屋条例第202条,该老年公寓接受纽约市收入低于25,100美元/年(夫妇),2,2000美元/年(单身)62岁以上的老人申请。入住之后,每月的房租将占房客月收入的1/3,例如,一位退休老人的每月社保金是750美元,居住在这里每月需付250美元左右。如果你把750美元都交给老年公寓,那么老年公寓除了提供三餐之外,还会组织外出旅游、看戏等活动。


又比如纽约斯坦伦岛区的乔治花园老年公寓,属于纽约一个非盈利组织“养老地产基金会”下的一个公寓。这个基金会开发有9座老年公寓。乔治花园是大型老年公寓,有六七栋大楼,中间与四周是草坪与花园。在这座公寓中,老年夫妇一般分得一房一厅,单身老人分得单间室。无论是单间还是一房一厅,厨房、卫生间都是独用的。乔治花园的入门处还有个数千平方米的老人中心,老人中心还有餐饮馆、图书阅览室、桌球室、健身室等等。该中心除了供应早餐与午餐之外,还开办健身操班、唱歌班、陶器班、绘画班、舞蹈班、太极拳班等,满60岁的老人,只要是该公寓中的老人,不管贫富都可以来参加,享受一到两美元的早中餐。该花园住了近千老人,形成一个人性化服务的老人社区。


美国的老年公寓委员会均由公寓老人所组成——能够易于沟通。公寓委员会负责公寓的日常运作,有常设办公室,每月定期举行例会。公寓委员会很重视增强老年人的归属感。居民必须55岁以上,18岁以下的陪同一年居住不超过30天。


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